C’est l'opération qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. Le bornage judiciaire relève de la compétence du tribunal d'instance qui statue sur la délimitation au vu du rapport qui lui est remis par l'expert désigné. Le géomètre-expert exerce de par la loi une mission d'intérêt général, celle de dresser les plans et les documents topographiques à incidence foncière.
Il est le seul habilité à réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

Rappels :

•     LE BORNAGE au sens de l’article L.111-5-3 du Code de l’Urbanisme peut être considéré comme étant : l’action qui a pour objet, ou pour effet, de définir une limite réelle.
•     LIMITE RÈELLE : Une limite est réelle si elle a une valeur géométrique et juridique certaine.

Quatre actions juridiques donnent à une limite une valeur réelle :

Acte Authentique (Notaire) auquel est joint un plan de Géomètre Expert

Acte Administratif (Délimitation du domaine Public) auquel est joint un plan de Géomètre Expert

Acte sous seing Privé Procès-verbal & Plan de Bornage Amiable établis par un Géomètre Expert

Décision Judiciaire (T.I.-T.A.-T.G.I.- etc. …) auquel est joint un plan de Géomètre Expert


En application de la délégation de Service Public confiée aux Géomètres Experts par la loi n° 46–9422 du 7 mai 1946, et notamment l'article premier 1° alinéa :

" Le Géomètre Expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle : 1°) réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière."

Article deux :
" Peuvent seuls effectuer les travaux prévus au 1° de l’article 1er les Géomètres Experts inscrits à l’Ordre conformément aux articles 3 et 26 " et du paragraphe 5 page 4 de la directive du Conseil Supérieur de l'ordre des Géomètres Experts valant règles de l'Art du 5 mars 2002 : " Les documents fixant les limites des biens fonciers doivent fournir tous les éléments permettant de les rétablir si nécessaire." Une attention et une rigueur toutes particulières doivent être apportées dans la définition des limites des droits réels portant sur une partie de propriété foncière (servitude, lot de copropriété, etc...). Contrairement aux limites de propriétés, régies par l’article 646 du Code Civil, il n’existe aucune action simple pour traiter les litiges intervenants sur les limites de droits réels.

Le Bornage amiable

Vous souhaitez, en tant que propriétaire :

•     connaître les limites de votre terrain pour construire, clôturer,
•     garantir votre superficie de terrain pour l'achat ou la vente,
•     optimiser vos droits à construire (la superficie du terrain peut augmenter ou diminuer en fonction de l'appartenance d'un mur),
•     régler un litige avec votre voisin.

Vous demandez à votre Géomètre-Expert un bornage amiable. Après examen des titres de propriété, du terrain et des limites apparentes, consultation des us et coutumes locaux, de la base AURIGE (regroupant les archives des confrères), des archives (départementales, municipales,...), du service du cadastre et des hypothèques, et après avoir convié officiellement (lettre avec accusé de réception et vérification des identités) l'ensemble des parties concernées sur le site, nous proposons une limite séparative. Cette limite doit être approuvée par les deux riverains concernés. Après acceptation, nous rédigeons un procès-verbal de bornage contradictoire signé par les parties et le Géomètre-Expert. Un exemplaire est fourni à chaque riverain et la minute est conservée au rang des archives de notre cabinet.

La limite est ensuite matérialisée par la pose de bornes (ou autres moyens si la nature du terrain l'empêche : clous, traces de peintures).
Le bornage amiable, régulièrement effectué, s'impose au juge et n'autorise plus le recours au bornage judiciaire.
Le procès verbal vaut titre définitif. Après 30 ans, il peut être remis en cause par la prescription acquisitive trentenaire.

Le procès verbal de carence

Le procès verbal de bornage doit être impérativement contradictoire !
En l'absence ou en cas de désaccord d'un riverain, nous rédigeons un procès verbal de carence. Ce procès verbal relate les faits et permet d'introduire une action en bornage judiciaire.

Le bornage judiciaire

Article 646 du Code Civil : «Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.»
En l'absence d'accord amiable, il est possible de recourir à un bornage par la voie judiciaire auprès du Tribunal d'Instance (TI). Le tribunal, sur la base du procès verbal de carence ou sur le rapport d'un second Géomètre-Expert fixe la limite séparative entre les deux propriétés.
Les frais de la procédure sont répartis entre les deux parties en fonction de la bonne foi des personnes.
Il est possible de faire appel au jugement.

Publication aux hypothèques

Pour être opposable aux tiers, le Procès Verbal de Bornage "amiable" ou "judiciaire" doit être publié aux hypothèques.

Texte de base : article 646 du code civil.
Selon l'article L111-5-3 du code de l'urbanisme : " Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention."

Copropriété et division en volumes

Le droit de «superficie» est une notion ancienne et reconnue emportant dissociation de la propriété au-dessus de la surface du sol. Cette dissociation ainsi opérée ne constitue pas un démembrement de propriété mais bien une véritable division de la propriété.

Il en résulte deux propriétés distinctes, celle du dessus et celle du dessous, et cela sur la même assiette foncière. Il est ainsi depuis longtemps admis que, sur la même assiette foncière, il peut être procédé à un partage de la propriété sur un plan non pas vertical, comme dans le cas d’une division du terrain, mais horizontal.

Copropriété

Vous êtes propriétaire d’un appartement de quatre pièces et vous souhaitez le divisez en un studio et un appartement de trois pièces, pour revendre l’un ou l’autre, vous serez pour cela obliger de modifier l’état descriptif de division. Nous effectuons les différents calculs afin d’affecter à chaque lots les tantièmes généraux, spéciaux et des différents charges de copropriété (escalier, ascenseur, eau froide / chaude etc..).

La copropriété est le droit de propriété de plusieurs personnes sur les parties communes d’un même bien, chaque propriétaire ayant un droit de propriété exclusif sur ses parties privatives.
Il s’agit de définir les lots privatifs et de leur attribuer un numéro afin de répartir au prorata les charges communes de la copropriété (gardiennage, frais de syndic, entretien, électricité des parties communes, locaux collectifs, ascenseur …).

•     Règlement de copropriété contenant état descriptif de division de copropriété
•     Définition et calcul des tantièmes généraux et de charges
•     Loi SRU et loi CARREZ

Le géomètre-expert peut établir ou modifier des documents de copropriété (règlement, état descriptif de division, plan).

Le géomètre-expert établit les plans ou les documents graphiques qui délimitent les parties communes et les parties privatives d’une copropriété. Ses compétences juridiques et techniques lui permettent de rédiger ou de modifier en conséquence l’état descriptif de division qui détermine la consistance des lots et le règlement de copropriété qui fixe notamment la répartition des charges entre les copropriétaires.

Lorsqu’un copropriétaire annexe certaines parties communes à son logement (WC, palier, ou une partie d’un couloir par exemple), il ne suffit pas que l’assemblée générale des copropriétaires lui en donne l’autorisation. Il faut également que le syndicat vende cette partie commune, modifie le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et fasse enregistrer ces modifications. Elles devront être publiées au fichier immobilier, par l’intermédiaire d’un notaire, afin d’être opposables aux tiers, et notamment aux futurs copropriétaires (ceux qui achèteraient un lot par la suite).

Lorsqu’un copropriétaire apporte des modifications importantes aux parties privatives de son lot, sans qu’il y ait transfert de la propriété de parties communes, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires peut être nécessaire et parfois même la modification du règlement de copropriété s’impose. Ce peut être le cas lorsque plusieurs chambres de service sont réunies en un seul logement, sans annexion de parties communes par exemple. La division d’un grand appartement en plusieurs logements peut également poser des problèmes par rapport aux règles d’urbanisme, aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.

Etat descriptif de division en volumes

La division en volumes s’inscrit dans le cadre de la loi du 7 mai 1946 instituant l’Ordre des géomètres-experts, article 1, 1er alinéa définissant le rôle du géomètre-expert, un technicien qui « réalise des études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelle forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière.

La dite loi précise que (article 2) «peuvent seuls effectuer les travaux au 1er paragraphe de l’article 1 les géomètres-experts inscrits à l’Ordre ».

Le législateur a donc réservé aux seuls géomètres-experts l’établissement des plans fixant les limites de l’unité foncière d’origine et des volumes résultant de cette division. A ce titre, les géomètres-experts se doivent d’être les garants de l’éthique de la division de la propriété immobilière. La division en volumes ne peut pas être utilisée pour contourner tant la loi de 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis que les règles d’urbanisme.

La technique de la division en volumes s’appuyant sur les articles 552 et 553 du code civil a été, à son origine, mise au point pour permettre l’insertion de la domanialité publique (voirie, écoles...) dans un projet architectural. C’est en 1962 que Me Thibierge, notaire, et M. Cumenge, directeur juridique de l’Etablissement public d’aménagement de La Défense, ont développé la technique de la division en volumes. Par la suite, cette dissociation de la propriété en plusieurs volumes a été étendue à la demande des collectivités locales et des investisseurs confrontés à des ensembles immobiliers complexes comprenant des destinations très différentes (centres commerciaux, bâtiments de bureaux ou d’habitations).